Kinh nghiệm “lướt sóng” từ nhà đầu tư bất động sản kì cựu: những tín hiệu cho thấy thời điểm cần rút vốn nhanh

Đầu tư theo kiểu “đi trước một bước, rút nhanh dòng tiền” thường được các nhà đầu tư (NĐT) lâu năm áp dụng ở hầu hết các thị trường, khu vực. Họ thường “ôm hàng” vào lúc thị trường đang âm ỉ sốt, thông tin chưa rầm rộ. Lúc này, nguồn hàng BĐS chủ yếu chỉ có môi giới và NĐT biết với nhau, chưa rao bán trên thị trường. Những nguồn hàng này thường có giá thấp hơn thị trường từ 15-30%, vì thế, nhà đầu tư chỉ cần đẩy mức giá này là đã có lời, chưa kể có thể đẩy theo giá thị trường nóng sốt.

Khi thị trường có dấu hiệu nóng lên, nhiều nhà đầu tư tham gia, các nhà đầu tư “lão làng” mới bắt đầu “bung hàng”, rút dòng tiền về và chuyển sang BĐS khác. Các nhà đầu tư có kinh nghiệm thường chỉ ăn theo giai đoạn đầu của cơn sốt để tránh rủi ro dòng tiền. Trên thực tế, nếu vào thị trường lúc đang sốt, giá tăng nhanh, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với nguy cơ khó “rút chân” sau khi đất hạ nhiệt.

Theo quy luật, “cơn sốt” ở một khu vực thường diễn ra trong vòng từ 1-3 tháng, cao nhất là 5 tháng. Nhà đầu tư lâu năm sẽ tiến hành “ôm hàng” vào thời điểm “khởi sốt đất” – trong vòng nửa tháng đến 1 tháng đầu và sau đó rút dòng tiền đi khu vực khác.

Bí quyết để kiếm tiền tỉ trong cơn sốt đất ở một khu vực là biết cách “vào nhanh, rút nhanh”. Dĩ nhiên, yêu cầu là nhà đầu tư phải có dòng tài chính mạnh, nắm bắt nhanh nhạy thông tin thị trường và có mối quan hệ sâu rộng với người môi giới, chủ đất.

Thay vì “ôm bom nổ chậm” những nhà đầu tư lâu năm chỉ bỏ tiền “lướt sóng”. Một nhà đầu tư kì cựu cho biết: một khu vực nhanh lên cơn sốt thì cũng nhanh xuống giá nên điểm mấu chốt để đầu tư thành công là phải chọn đúng thời điểm bỏ tiền vào. Đó cũng là lí do mà không ít nhàu đầu tư mua vào trong giai đoạn đỉnh sốt, cứ ngỡ sẽ “trúng đậm” nhưng hoá ra chỉ là “nắm rủi ro” cho những nhà đầu tư đã rút ra trước đó.

Chia sẻ với báo chí, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang chỉ ra 5 chu kì phát triển của thị trường bất động sản như sau: giai đoạn phục hồi, giai đoạn tăng trưởng, giai đoạn bong bóng, giai đoạn suy thoái và giai đoạn đóng băng. Đó là quy luật chung thường thấy, nhưng để nhận ra điểm bắt đầu và kết thúc của mỗi chu kì trên thực tế là điều không hề dễ dàng. Theo vị chuyên gia này, để nhận ra sóng BĐS, nhà đầu tư cần quan sát kỹ thị trường và có sự trải nghiệm.

Theo đó, khởi đầu của chu kì thị trường khá trầm lắng. Đây thường là chu kì đóng băng hoặc cũng có thể là vùng đất mới chưa được khai phá nên vẫn đang trong trạng thái “ngủ đông”. Nếu thị trường đã có sóng trước đó thì thời gian trầm lắng có thể kéo dài từ 1-3 năm, tuỳ thời điểm và điều kiện thực tế của thị trường. Nếu đây là vùng chưa được khai phá thì thời gian trầm lắng có thể kéo dài hơn. Nhà đầu tư cần quan sát tín hiệu thị trường để “bắt sóng” mới.

Khi giai đoạn trầm lắng kết thúc, thị trường sẽ bước vào giai đoạn ấm dần, hồi phục và trỗi dậy khi có các động lực phát triển mới. Tín hiệu nhận biết chu kì này là việc thị trường bắt đầu có nhiều nhà đầu tư từ nơi khác đến “săn đất” và giao dịch BĐS bắt đầu sôi động.

Thời gian của chu kì này có thể kéo dài từ 1-6 tháng, sau đó thị trường sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ. Dấu hiệu của giai đoạn này chính là sự nhộn nhịp của giao dịch và sự tăng mạnh của giá cả. Số lượng người đi mua BĐS sẽ tăng nhanh, nhiều dự án được mở bán và thông tin về BĐS khu vực này sẽ xuất hiện dày đặc trên truyền thông nhờ vào hoạt động quảng cáo của các chủ đầu tư. Giá trị BĐS có thể tăng từ 20-30% hoặc cao hơn.

Qua chu kì tăng trưởng, thị trường sẽ bước vào chu kì thứ 4: giai đoạn bùng nổ và lập đỉnh. Tín hiệu dễ nhận thấy nhất là tình trạng sang tên, lướt cọc mua bán đất diễn ra sôi nổi, người người, nhà nhà đi mua đất, môi giới xuất hiện khắp nơi… Chu kì này thường kéo dài trong 1-3 tháng, thậm chí ngắn hơn nếu khu vực đó quá sốt. Giá BĐS vào đỉnh sóng có thể tăng gấp 2-3 lần so với trước đó.

Sau khi trải qua một sóng cao trào, thị trường sẽ bước vào giai đoạn thoái trào suy giảm. Đây là giai đoạn mà các nhà đầu tư đã đạt được lợi nhuận kì vọng và chốt lời. Sau giai đoạn này, thanh khoản sẽ sụt giảm nhanh chóng. Dấu hiệu để nhận ra thời kì đỉnh chính là khi những nhà đầu tư lướt sóng dần rút khỏi thị trường. Những nhà đầu tư nghiệp dư hứng phấn cao bởi mức lời hấp đẫn từ các đợt tăng giá liên tiếp vẫn tiếp tục “xuống tiền”. Tuy nhiên, đợt thoái trào này có thể làm cho thị trường giảm 20-30% giá trị so với đỉnh sóng.

Ở những thị trường sốt ảo, những nhà đầu tư lão làng với mục đích “lái sóng” sẽ rút đi, để lại những nhà đầu tư đến sau ôm đất chờ đợi cơn sóng mới.

(Theo doanhnhan.vn)