Giáo sư Nguyễn Mại: Thị trường bất động sản năm nay suy giảm, ảnh hưởng đến 50 ngành liên quan

Suy giảm của thị trường bất động sản năm 2020 khác với năm 2012, 2013. Năm nay, về giá, chủ yếu chỉ có khách sạn loại nhỏ là có giảm còn những phân khúc khác không có nhiều biến chuyển.

Đó là chia sẻ của Giáo sư Tiến sĩ Khoa học Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE), về câu chuyện liên quan đến thị trường bất động sản tại hội thảo “Sức bật từ các đại đô thị” do Tạp chí Nhà Đầu tư và Tạp chí điện tử Nhadautu.vn tổ chức ngày 24/9.

Giáo sư Nguyễn Mại cho rằng dịch Covid-19 đã tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản nước ta. Nửa đầu năm 2020, giao dịch nhà giảm xuống ở mức thấp nhất trong 4 năm gần đây. Điều này dẫn đến nhiều sàn môi giới đóng cửa, không ít doanh nghiệp bất động sản ngừng hoạt động.

Nhiều nhà đầu tư và chuyên gia kinh tế đánh giá đây là khoảng lặng cần thiết để nhìn lại và nâng cấp hoạt động thị trường, đáp ứng cung bậc cao hơn về trình độ phát triển của đất nước.

Bức tranh bất động sản năm nay so với năm 2011-2013

Giáo sư Nguyễn Mại cho rằng diễn biến của thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2020 làm nhiều người nhớ lại những năm 2011- 2013 là giai đoạn thị trường trầm lắng nhất.

Đó là sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 yêu cầu Ngân hàng Nhà nước giảm tốc độ cho vay và tỷ trọng dư nợ khu vực phi sản xuất so với năm 2010. Do vậy nhiều dự án tạm dừng triển khai bởi vì 70%- 80% vốn đầu tư là tín dụng ngân hàng.

Chủ đầu tư dự án khi đó phải bán tháo biệt thự, căn hộ trung, cao cấp, trong khi thiếu hụt căn hộ bình dân. Điển hình là dự án Hoàng Anh - Thanh Bình của Tập đoàn Hoàng Anh - Gia Lai tại TPHCM hạ giá từ 25- 30 triệu đồng/m2 xuống 12- 15 triệu đồng/m2.

Giáo sư, Tiến sĩ Khoa học Nguyễn Mại tại hội thảo ngày 24/9. Ảnh: Nhà Đầu Tư

Báo cáo của Chính phủ gửi Ủy ban thường vụ Quốc hội tháng 5/2012 đã ghi nhận số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngừng hoạt động trong quý I/2012 tăng 91,3% so với cùng kỳ năm trước.

Trong bức tranh bất động sản năm nay, bộ Xây dựng cho biết đến cuối tháng 5/2020 cả nước chỉ còn khoảng 200 sàn giao dịch bất động sản hoạt động cầm chừng, đã có hơn 800 sàn giao dịch tạm ngừng hoạt động hoặc đóng cửa.

Các con số đó đã nói lên thực trạng của thị trường bất động sản nước ta trong dịch COVID-19, hàng trăm sàn giao dịch mọc lên như nấm sau cơn mưa, kinh doanh theo kiểu “lướt sóng” để kiếm lợi nhuận nhất thời.

Hiện nay một số doanh nghiệp địa ốc lớn cũng giảm sản lượng 30%- 70%, buộc phải sa thải lao động, làm tăng thêm số lượng người thất nghiệp, tạo gánh nặng cho xã hội.

Là ngành kinh tế đóng vai trò quan trọng trong xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, khu kinh tế, khu công nghiệp, đô thị, nhà ở… nên khi thị trường bất động sản rơi vào tình trạng suy thoái đã tác động đến khoảng 50 ngành nghề khác như sản xuất vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội thất, vận chuyển, môi giới…; nợ xấu của ngân hàng tăng lên.

Tuy vậy, thị trường bất động sản năm nay khác với những năm đầu thập niên thứ hai thế kỷ XXI. Mặc dù thị trường “đóng băng” nhưng giá sản phẩm không giảm sâu trừ một số khách sạn nhỏ tại vài địa phương, thậm chí có phân khúc giá tăng nhẹ.

Các nhân tố quan trọng khiến bất động sản khu công nghiệp được cho là có tiềm năng lớn

Theo Giáo sư Nguyễn Mại, thứ nhất, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) có xu hướng gia tăng do lợi thế cạnh tranh của Việt Nam được nâng lên rõ rệt, làn sóng dịch chuyển doanh nghiệp FDI từ Trung Quốc và một số nước sang Việt Nam đang diễn ra.

Thứ hai, doanh nghiệp trong nước, nhất là nhiều tập đoàn kinh tế lớn đang quan tâm đến việc xây dựng các khu công nghiệp gắn với khu đô thị mới.

Dẫn báo cáo của Vụ Quản lý các Khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), giáo sư cho biết, tính đến cuối 2019 cả nước có 335 KCN với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 96,5 nghìn ha, trong đó 256 KCN đã đi vào hoạt động và 79 KCN đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng.

Tỷ lệ lấp đầy các KCN đạt 53%, của các KCN đã đi vào hoạt động đạt gần 75%; có 16 khu kinh tế (KKT) ven biển với diện tích mặt đất và mặt nước là 730.553 ha (chưa tính 21 KKT cửa khẩu).

Trong 16 KKT đã có 14 KCN, khu phi thuế quan đi vào hoạt động, với tổng diện tích đất tự nhiên 4.000 ha và 20 KCN, khu phi thuế quan đang trong giai đoạn xây dựng cơ bản, với tổng diện tích đất tự nhiên 3.500 ha.

KCN đã được xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thu hút được nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, nhưng chưa chú trọng hạ tầng xã hội như nhà ở, trường học, bệnh viên, trung tâm thương mại, trung tâm thể thao; hiếm có KKT, KCN xây dựng khu đô thị để tạo điều kiện phát triển dồng bộ kinh tế - xã hội - môi trường.

KCN đã được quy hoạch đang hoặc sắp xây dựng hạ tầng kỷ thuật- xã hội chưa có các nghiên cứu khả thi nhu cầu của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, xu hướng phát triển của địa phương và vùng kinh tế để xây dựng phương án phát triển trung hạn và dài hạn.

KCN được các địa phương xây dựng mới đang trình Chính phủ phê duyệt để đón làn sóng FDI mới và đầu tư trong nước.

Người Việt Nam có khuynh hướng tiết kiệm, tìm đến dự án khu đô thị ven biển

Giáo sự Nguyễn Mại cho rằng nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm nhận định rằng, những năm trước đây khu đô thị ven biển được coi là “xa xỉ” chỉ dành cho những người giàu có. Khu đô thị ven biển được xây dựng tại một số địa phương có lợi thế về không gian và hạ tầng kỹ thuật- xã hội như Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu….

Hiện nay do đất nước đã phát triển, giao thông đường bộ đang được xây dựng khá hiện đại, đường hàng không khá thuận tiện để di chuyển giữa các địa phương, trong khi thu nhập của dân cư tăng nhanh, số người tham gia đầu tư và nghỉ dưỡng ngày càng nhiều.

Do đó, nhu cầu khu đô thị ven biển rất lớn, trong điều kiện Nhà nước ban hành thể chế khuyến khích với ưu đãi hấp dẫn sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư tiềm năng trong nước và quốc tế.

Một số chủ đầu tư nhận định rằng, người Việt Nam có khuynh hướng tiết kiệm, tìm đến dự án khu đô thị ven biển để sở hữu căn hộ hay biệt thự như một kênh đầu tư với hai mục đích: Sử dụng cho gia đình và người thân vào dịp nghỉ hè, lễ, tết; cho thuê lấy lãi.

Điều đó tạo cơ hội cho nhà đầu tư có chiến lược và phương thức thích hợp huy động vốn, tạo ra kênh đầu tư hấp dẫn đối với dân cư.

Giáo sư Nguyễn Mại cho rằng thị trường bất động sản đang đứng trước những thách thức cũng như cơ hội. Doanh nghiệp và Nhà nước là hai chủ thể của thị trường cần đồng hành để giải quyết khó khăn và nâng cấp hoạt động.

Phía doanh nghiệp cần vạch ra kế hoạch ngắn hạn để khắc phục khó khăn trước mắt và chiến lược dài hạn phù hợp với khả năng tài chính, công nghệ…. Bên cạnh đó, cần coi trọng chuyển đổi số để đáp ứng yêu cầu đổi mới sáng tạo…

Chính phủ đã có nhiều chủ tương, chính sách và cơ chế hổ trợ doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để vượt qua khó khăn do dịch COVID-19 gây ra.

Tuy vậy, thị trường bất động sản tồn tại nhiều bất cập về pháp lý riêng, nên Chính phủ cần tổng hợp kiến nghị của các địa phương, các ngành và doanh nghiệp để xử lý một cách có hệ thống, có kết quả, tạo thuận lợi cho việc phục hồi và phát triển các phân khúc thị trường…